קונים דירה - מדריך משכנתא
רכישת דירה דורשת סכומי כסף גדולים שאינם מצויין בידי האדם בידינו, לצורך זאת בדיוק נוצרה המשכנתא.
לפני שאתם לוקחים על עצמכם התחייבות כזו עצומה כדי שתלמדו מהי המשכנתה, ממה מורכבת המשכנתא, ומושגים פיננסים הקשורים בנושא ואיך לוקחים משכנתא בצורה הטובה ביותר.
חשוב לציין שמאחר ומשכנתא הינה ההלוואה בריבית הנמוכה ביותר שנוכל להשיג חשוב שנכניס לסכום ההלוואה את כל הסכום הנדרש לנו העלות האמיתית כולל שיפוץ איבזור וכדומה ולא ניגרר למצב שבו נזדקק להלוואה נוספת וזאת מכיוון ששום הלוואה לא תהיה בתנאים של המשכנתא מבחינת ההחזר הריבית וכדומה.
הגדרה מהי בעצם משכנתא ?
משכנתא הינה הלוואה הניתנת על ידי בנק או גוף פיננסי כגון חברת ביטוח לשם רכישה של בית מגורים, הנכס שלשם רכישתו נלקחה המשכנתא משמש כערובה ובמיה והלווים לא יצליחו לעמוד בהחזר ההלואה ישתמש הבנק בדירה על מנת לגבות את ההלוואה אותה הוא הלווה.
משכנתא היא הלוואה בריבית הנמוכה ביותר שקיימת בשוק עם תקופת הפרעון הארוכה ביותר.
ממה מורכבת המשכנתא ?
הקרן - הקרן מייצגת את סכום ההלוואה, כיום הבנקים נותנים משכנתה של עד 70 אחוז מערך הנכס אותו יעריך שמא.
סכום ההחזר החודשי - הסכום אותו נשלם לבנק מידי חודש, הבנק יאשר בדך כלל החזר שאינו עולה 30 אחוז מסך כל הכנסותיכם.
מסלול המשכנתא - ישנם מספר מסלולי החזר, הצמדה למדד בריבית קבועה,הצמדה למדד בריבית משתנה, הצמדה לריבית הפריים, הצמדה למטבע חוץ, ריבית קבועה, אפרט על כל אחד מהמסלולים יתרונותיו וחסרוונתיו בהמשך.
הבנק - או איך מתמודדים ומשפרים את תנאי המשכנתא
הבנק נתפס בידי רבים כגוף גדול מאיים שלא ניתן למיקוח, המצב כיום הוא הפוך הבנקים נמצאים בתחרות אינטסיבית ביניהם וזהו מצב שניתן לנצלו לטובתינו, להצעה הראשונה אותה נקבל יש להתייחס כהצעת פתיחה ראשונית לקחת אותה לבנקים המתחרים ולעשות סבב עד שנקבל הצעה טובה יותר עם ההצעה הטובה ביותר יש לחזור לסבב נוסף מול הבנקים עד שנאתר את הבנק עם ההצעה הטובה ביותר, לפני תחילת התהליך יש לבנות את מסלול המשכנתה הטוב לנו ביותר על מנת לא להשוות חצילים עם עגבניות , אלמנט נוסף שניתן לנצלו אם ישנם קרובי משפחה מדרגה ראשונה שעובדים עם הבנק ומכירים את הפרסונות ניתן להעזר בהם במידה והם עובדים בהקפים גדולים עם הבנק על מנת ללחוץ על הבנק לקבל את התנאים הטובים ביותר.
קריטי להבין שכל עשירית אחוז שווה כסף רב בחסכון הכולל ומכיוון שמדובר בסכומים עצומים והחזר לשנים רבות חשוב שנושא המשא ומתן על תנאי המשכנתה ימוצה עד קבלת התוצאה המיטבית.
על מנת להשיג תוצאה אופטימלית במשא ומתן חשוב להיכנס לנעליו של הצד השני או במקרה שלנו - מתן המשכנתה מנקודת מבטו של הבנק.
מסלולי המשכנתא
הצמדה למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה
יתרונות - הלוואה זו נוחה לזוגות צעירים מכיוון שהיא מאפשרת החזר התחלתי נמוך הגדל עם הזמן, בהנחה שעם הזמן מקורות ההכנסה שלכם יגדלו עקב ותק כמו כן ישנה ודאות מסוימת בהצמדה למדד.
חסרונות - ככל שהמדד עולה יעלה גם החזר המשכנתה , במידה ויגיע אליכם סכום כסף ותרצו לפרוע את המשכנתה תשלמו תצטרכו לשלם קנס פרעון מוקדם והפרשי ריביות במידה וישנם.
הצמדה לריבית הפריים
הלוואה זו צמודה לריבית הפריים שנגזר מריבית בנק ישראל .
יתרונות - ניתן לפרוע את הריבית כולה או חלקה בכל עת ללא קנס, כיום ריבית זו נמוכה.
חסרונות - ריבית הפריים משתנה ולכן גובה ההחזר משתנה וקיים אלמנט של אי ודאות.
הצמדה לשער מטבע חוץ
משכנתא זו מיועדת לתושבי חוץ או לבעלי הכנסה במטבע זר , המטבעות הנפוצים אליהם מוצמדת המשכנתה הם דולר או יורו, אם אינך מבין במט"ח וזה עיסוקך לא היתי ממליץ על ריבית זאת תחום המט"ח הוא אחד התחומים הסבוכים ביותר והקשים לניבוי עקב ריבוי הגורמים המעורבים.
יתרונות - במידה ושער המטבע ירד יקטנו התשלומים החודשיים, אין קנס על פרעון מוקדם.
חסרונות - במידה ושער המטבע יעלה יעלו התשלומים החודשיים.
הלוואה בריבית קבועה
הלוואה זו היא בעלת החזר קבוע במשך כל התקופה.
יתרונות - החזר קבוע שמאפשר תכנון פיננסי ובטחון.
חסרונות - קנס ביציאה על פרעון מוקדם.
באיזה מסלול כדאי לנו לבחור ?
התשובה לשאלה זו אינה מוחלטת ומורכבת ממספר גורמים עצום וכולל הרבה משתנים ונעלמים והנחות , הדבר החשוב ביותר שיש להבין שאין לחפש את המשכנתה עם שיעור הריבית הנמוך ביותר אלא לתפור את המשכנתה על פי מידה הטובה לנו ביותר בהתאם לנתונים הפיננסים שלנו , מסלול המשכנתה לזוג שהכנסתותיו לא צפויות בטווח הרחוק חשוב שיקח מסלול הלוואה בריבית קבועה עם החזר קבוע, אם אתם מניחים כי סכום כסף גדול אמור להשתחרר בשנים הקרובות כדאי לבחור במסלול שבו הקנס על פרעון מוקדם לא קיים כגון הצמדה לריבית הפריים, לזוג שמניח וצפוי שהכנסתו תגדל בעתיד עקב ותק וכדומה כדאי שיבחר במסלול שצמוד למדד , לכן אין תשובה מוחלטת אך חשוב מאוד לבנות את מסלול ההחזר על פי המבנה הפיננסי המתאים לכם בדיוק.
מכיוון שקשה עד לא ניתן לצפות מהלכים כלכלים עתידיים ותקופת המשכנתה היא ארוכה עצתי היא לחלק את סכום המשכנתה לכמה מסלולים וכך לפזר את הסיכונים שבאי עמידה מהחזר עקב שינוי פיננסי קיצוני.
כל תהליך הקניה והמכירה יכול להיות פשוט וקל לביצוע פשוט כנסו לקניית דירה.
הכותב הינו יועץ נדל"ן.
בעל רשיון תיווך.
ונמצא במהלך לימודים לתואר בשמאות ומקרקעין מהטכניון.
